FP3級合格までの道Part36~土地の有効活用、不動産投資利回り~

長かった「不動産の税金シリーズ」が終わりまして、今日は不動産の最後!「不動産の有効活用」です。
具体的な内容としては、
・土地の有効活用
・不動産投資の利回り

の2つで、理解しやすい内容でした(*´∀`*)

なので、今回は表で内容を使って整理した記事にしようと思います!!

土地の有効活用

それでは内容を表をつかってザッと整理します!

まず、土地の有効活用の形態と特性はこんなかんじ↓

形態            特      性
アパート・
マンション
長所:需要はある程度安定している
短所:空室リスクがある
☆ファミリーマンションよりもワンルームマンションのほうが収益性が高い!
オフィスビル長所:収益性が高い
短所:景気変動の影響を受けやすい
駐車場長所:法的トラブルは発生しづらい(※借地権が発生しないため)
短所:機械式駐車場の場合、初期投資額が大きい
ロードサイド
店舗
長所:交通量が多い道路沿いなら高い収益が見込める
短所:広い敷地が必要

次に、土地の有効活用の事業手法というものもありまして、ザッとこんなかんじ↓

自己建設
方式
土地の所有者が自分で企画、資金調達、建築等を行う方法
☆収益はすべて自分のものとなるが、手間がかかる。リスクも高い
事業受託
方式
土地活用をすべて業者(デベロッパー)に任せてしまう方法
建設協力金
方式
土地の所有者、入居予定のテナントから保証金(建設協力金)を預かって建物の建設費にあてる方式
土地信託
方式
信託銀行に土地を信託する方法 ※信託銀行におまかせして配当を受け取る
☆信託終了後、土地・建物はそのまま土地の所有者に引き渡される
等価交換
方式
土地の所有者が土地を提供し、その土地にデベロッパーが建物を建て、
完成後の土地と建物の権利を資金提供割合(土地の価格と建物の建設費の割合)で分ける方法
※土地を譲渡して代わりに土地と建物の権利を分け合う
定期借地権
方式
定期借地権を設定して土地を賃貸する方法 ※一定期間土地を貸す

表の内容を覚えればそれだけでOKなのでよかった~(*´∀`*)と思いましたが、事業手法で「事業受託方式」と「等価交換方式」にデベロッパーが出てくるので、区別を付けないとなぁと思いました。
実際、問題集で間違えました(^_^;

全部まかせるのが「事業受託方式」、分け合うのが「等価交換方式」と覚えるようにします!

不動産投資利回り

利回りという言葉は、金融資産運用でだいぶ鍛えられたのでだいぶ抵抗がなくなりました(*^▽^*)
利回りというのは、出したお金に対する何らかの収入の割合というイメージが定着していたので、不動産投資の利回りは投資金額に対する収入の割合ということはすぐ理解できました!

不動産投資利回りは、2種類あります。それが

単純に」投資総額に対する収入そのものの割合を計算する単純利回り
投資総額に対する収入から不動産運営にかかる諸経費を引いた金額の割合を計算するNOI利回り

です。NOI利回りのNOIは調べたら NET OPRERATING INCOMEの略で「純営業収益」という意味だそうです。これを聞いたら、NOIは収入から諸経費を引くというイメージが付きやすいですね!

計算方法は、

単純利回り=年間収入合計/投資総額×100

NOI利回り=年間収入合計ー年間諸経費/投資総額×100

となります!

利回りはもう怖くありません!!楽勝です(‘-‘*)

おわりに

今日は、土地の有効活用と不動産投資の利回りについてザッと説明できました(*^▽^*)
勉強をしていてこんなにすぐできて説明できる単元はめったにないです(笑)
それから金財の保険を選択しているため、実技問題はないため、「不動産」が今日で終了です!!
明日からは「相続」ですねぇ!最難関!!しっかり理解できるまで頑張るぞ~(^_^)/

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