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【FP1級学科】E分野の感想と勉強模様~建蔽率と容積率は忘れない~

モンと申します。FP1級学科を亀の歩みのように勉強しております。

勉強は、E分野(不動産)の2回目までやりました。

ここ最近、FP1級A~F分野をそれぞれ勉強してみての感想を記事に書いております。

今回もE分野の感想と勉強模様を紹介させていただきます!

FP1級学科E分野(不動産)の感想

まずは、FP1級E分野を勉強してみての感想を書きます。

私が勉強に使っている参考書は「きんざい」さんでして、この参考書の中身を踏まえてお話させていただきますね。

参考書E分野の前半は、FP2級の勉強で聞いたことがある内容ばかり。

しかし、後半に差し掛かるとFP1級ならではの新しい論点が出てきます。

これがめちゃくちゃ難しいのです!

不動産譲渡の特例が難しすぎる

FP1級ならではの論点というのは、「不動産譲渡の特例」

FP2級まで勉強している方であれば、

・3,000万円特別控除
・空き家特例
・居住用財産買い換えの特例
・長期譲渡所得の特例(軽減税率)

と聞くと、「不動産を譲渡した時に譲渡所得と税金が安くなる特例ね!」とピンとくるでしょう。

それがFP1級になると、新しい特例がプラスされます。

新しい特例の名前だけザッと紹介しておきますね。

・特定事業の買換え特例
・固定資産交換特例
・立体買換えの特例
・収用等に関する資産の買換特例

以上の特例が適用される条件が細かくて覚えるのも大変ですが、それ以上に特例を適用した場合の

計算式が複雑なのです!

後ほど詳しくお話しますが、計算式自体がもう何を示しているのかわからなくて覚えられないのです。

不動産譲渡の特例以外は基本に忠実

不動産譲渡の特例以外の論点は、基本に忠実な印象でした。

FP1級ならではの論点は出てくるものの、FP2級までの論点をしっかり理解していれば覚えるのは苦でないと感じました。

と言っても、FP2級の論点をしっかり理解すること自体が難しいんですけどね(^_^;

かく言う私も、長期譲渡所得の特例の軽減税率がすっかり頭から抜けていて、合格ターゲットを読んで思い出しました。

●長期譲渡所得特例の軽減税率

・譲渡所得のうち6,000万円以下の部分にかかる税率
所得税10%(復興特別所得税込みで10.21%)・住民税4%

・6,000万円以上の部分にかかる税率
原則課税:所得税15%(復興特別所得税込みで15.315%)・住民税5%

覚えては忘れる。

それがFPの怖いところです。

税額控除の特例は少ない

FP1級は、細か~い税額控除の特例がよく出てきます。

この前勉強したD分野では、特例の多さと覚えずらさに拒否反応を起こしました。

しかし、E分野ではありがたいことに細かい特例の数は少ないです。

覚える特例は、

・既存住宅を耐震改修した場合の固定資産税の税額控除
・既存住宅をバリアフリー改修工事した場合の固定資産税の税額控除
・既存住宅を省エネ改修工事した場合の固定資産税の税額控除

の3つだけ。

住宅を改修をすれば固定資産税がお得になるよ!という意味合いのもので、覚えることも少ない。

税額控除嫌いには、ありがたいです。

FP1級E分野(不動産)の勉強模様

お次は、FP1級E分野の勉強模様を紹介します。

勉強を終えてみて強烈に頭に残っているのは、先ほど紹介した不動産譲渡の特例建蔽率・容積率の計算問題ですね。

終盤に不動産譲渡の特例が怒濤のラッシュ

参考書・E分野の序盤・中盤は、奇をてらう内容もなく「ふむふむ」と読み進めていきました。

しかし、終盤に差し掛かると「不動産譲渡の特例」が怒濤のラッシュのように次から次へと現れます!

先ほども書きましたが、計算式が全く覚えられない!

どんな計算式なのか紹介します。

特定の居住財産の買換えの特例の計算式

21~22年版合格ターゲット1級FP技能士 P.404

論点は、FP3級・2級でも出るけれどもこの計算式って見たことありませんでした。

そして、分数のところが覚えずらい。

特定の事業用資産の買換え特例の計算式

21~22年版合格ターゲット1級FP技能士 P.412

また、分数だ!

そもそも80%繰り延べ自体がイメージ湧かないよ~。

固定資産の交換の特例の計算式

21~22年版合格ターゲット1級FP技能士 P.414

分数はもう無理!

交換差益自体がもう意味わからない!!

とこんなかんじで、計算式へのアレルギーは出てしまったのです。

「ほんださん」の動画で特例の中身を理解した

アレルギーが出た時はあの方の話を聞こう!

ということで、「ほんださん」先生のYoutubeチャンネルの動画を視聴。

不動産譲渡の特例についての動画を5本に渡って配信されています。

もちろん全て視させていただきました。

動画内では、

・たくさん種類がある不動産特例がごちゃごちゃにならないように整理する考え方

・特例の中身(どういう譲渡の取引をしているのか)

・計算式の意味

これらが説明されていてわかりやすかったです。

私が不動産譲渡の特例、特に計算式にアレルギーを起こしたのは、譲渡の取引内容自体理解していなかったからだとわかりました。

応用編に必ず出る建ぺい率・容積率

不動産譲渡の特例を解決できたところで、その次に頭に残ったのが建ぺい率と容積率

正直、不動産譲渡の特例に比べれば難易度は高くないのですが、

建ぺい率と容積率の問題が多すぎる!

E分野の中で1番解かされましたね。

問題集は、参考書と同じくきんざいさんの「精選問題集」を使っています。

応用編が各分野大問6個ずつ掲載されていまして、E分野はどの問題も必ず以下のような敷地の概要図が出てきます。

敷地概要図と他の条件を元に、建ぺい率・容積率の上限となる面積を問われる問題が出てきます。

大問6問中6問に出てきます!

おまけに、計算の過程は全部書かなくてはなりません!!!

この土地の敷地面積は○○㎡で~

から始まる文章を何っ回も書きましたよ!

建ぺい率と容積率の面積は用途地域ごとに分けて解くのですが、

第一種中高層住居専用地域

は何回も出てきます。

画数多くて手が痛くなり、「きんざいさんの嫌がらせかなぁ?」なんて被害妄想を抱きましたw

建ぺい率&容積率の問題に必要な知識は忘れない

建ぺい率・容積率の上限となる面積を求めるには、建ぺい率・容積率の緩和措置の知識が必須です。

FP2級までの論点がほとんどなので、なんのことかわかる方は多いでしょう。

そう、コレです!

ぺい率の緩和措置
・特定行政庁が指定する角地→指定建ぺい率+10%
・防火地域内、準防火地域内に耐火建築物を建てる→指定建ぺい率+10%
・建蔽率80%の地域内で防火地域に耐火建築物を建てる→建ぺい率制限なし(100%

容積率の緩和措置
・前面道路が12m未満の場合
 「前面道路の幅員×法定乗数」の計算をして指定容積率より少ない数字が出ればその数字が容積率となる。
※法定乗数は用途地域ごとに異なる
 住居系用途地域:4/10 商業・工業地域系:6/10

特定道路(幅員15m以上)から70m以内にある&前面道路の幅員が6~12m未満の場合
 以下の計算式の数字を前面道路の幅員に加算して容積率を求める。

 (12-前面道路の幅員)×(70-特定道路までの距離)/70

こんなん書かれても、

建ぺい率は何が+10%で何が100%になるのかごちゃごちゃ。

容積率は計算式を忘れる。

覚えられまへん!

って私もずっと思ってました。

でも、大丈夫!

応用編で6問中6問とも立て続けに解かされれば、嫌でも頭に入ってきます!

建ぺい率と容積率は、

E分野で1番解かされる分、E分野の中で1番忘れられない論点になります。

まとめ

FP1級E分野(不動産)を勉強してみての感想と勉強模様を紹介しました。

FP1級を勉強してみたい方やFP1級の勉強を始めたばかりの方の参考になれば嬉しいです!

E分野は不動産譲渡の特例と建ぺい率・容積率の存在感がすごかったです。

しかし、他の論点や基礎編の問題が私の頭の中では陰が薄くなっているので、今後はそこら辺を極めねければなりませんね!

最後にこの記事のまとめを書きます。サラッと読みたい方は以下から読まれることをオススメします。

●FP1級学科E分野(不動産)の感想
 ・不動産譲渡の特例が難しすぎる
 ・不動産譲渡の特例以外は基本に忠実
 ・税額控除の特例は少ない

●FP1級E分野(不動産)の勉強模様
 ・後半に不動産譲渡の特例が怒濤のラッシュ
 ・「ほんださん」の動画で特例の中身を理解した
 ・応用編に必ず出る建ぺい率・容積率
 ・建ぺい率&容積率の問題に必要な知識は忘れない
  建ぺい率と容積率の緩和措置は必須
  →難しい論点だけど何回も問題を解くことになるから忘れない

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